Kira sözleşmesi, kiracı ve kiralayanın taraf olduğu ve her iki tarafı da borç altına sokan bir yapıya sahiptir. Bu makalemizde konut ve çatılı iş yerinden kiracının tahliyesi konusu ele alınacaktır. Konut, kişilerin barınma ihtiyaçlarını karşılamak için mesken edindikleri yerlerdir. Çatılı iş yeri, ticari işlemlerin gerçekleştirilmesi amacıyla kiralanan yerlerdir. Bir taşınmazın kiraya verilmesi sonrası tahliyesi sıkı şartlara ve usullere bağlıdır. Bu yazımızda hem taşınmazından kiracısını tahliye ettirmek isteyen mülk sahiplerinin izlemeleri gereken yolu göstermek hem de kiracı konumunda bulunan vatandaşlarımızın sahip olduğu hakları belirtmek istedik.
Kiracının tahliyesi hukukumuzda sıkı şartlara bağlanmıştır. Bunun icin izlenmesi gereken adımların dikkatli ve özenli bir şekilde atılması gerekir. Hak kaybı yaşanmaması için bu konuda uzman bir avukattan destek alınması gerekir. Bu konuyla ve diğer hukuki problemlerinizle ilgili olarak Ödemiş'te bulunan avukatlık büromuza uğrayabilir ya da internet sayfamızın ''İLETİŞİM'' ya da ''BİZE MESAJ GÖNDERİN'' bölümünden bize ulaşabilirsiniz.
Kiralanan taşınmazın tahliyesinde izlenmesi gereken yollar tahliye sebebine göre değişmektedir. Biz de sırasıyla tahliye sebeplerinden en çok rastlanan ve bilgiye en çok ihtiyaç duyulduğunu düşündüğümüz; kira borcunun zamanında ya da hiç ödenmemesi, sözleşme süresinin dolması ve kiralanan şeye mülk sahibinin yada bir yakınının ihtiyacı bulunması sebebiyle tahliye konularına değineceğiz.
1-) KİRA BORCUNUN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE
Kiracının kiralanan taşınmazın kirasını sürekli olarak geç ödemesi veya hiç ödememesi sebebiyle tahliye edilebilmesine ilişkin iki yol bulunmaktadır.
Bunlardan ilki diğerine göre prosedürü daha fazla ve zahmetli olan; bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye istenmesi yoludur. Bu sebeple tahliye için kiracının aynı kira yılı (dönemi) içerisinde kirasını en az iki kez aksatması ve bu sebeple kendisinin iki farklı ay içerisiihtar edilmiş olması gereklidir. İhtarı noter yoluyla yapmak şart değildir ancak ihtarın noter aracılığıyla yapılması ispatı kolaylaştırmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 352/2
''Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.''
İkinci yol ise; daha pratik olan ödenmeyen kira borçları hakkında tahliye talepli icra takibi başlatarak, borçluyu temerrüde düşürme yoluyla tahliye edilmesi olacaktır. Kiralanan taşınmazın temerrüt nedeniyle icra yoluyla tahliye edilmesinin iki açıdan avantajı bulunmaktadır. Bunlardan ilki, aynı noterden çekilen ihtar gibi esmi bir işlem başlatılması sebebiyle söz konusu takip kanunen kiracıya yapılmış bir ihtar sayılacaktır. İkinci avantajı ise, tahliye hemen gerçekleşmese dahi en azından mülk sahibinin kira alacağı garanti altına alınmakta ve haciz işlemi uygulanabilmektedir. Ancak burada önemli bir husus atlanmamalıdır. İcra daireleri ve bazı icra mahkemeleri işlemlere başlayabilmek ya da işlemlere devam edebilmek için önce sözleşmede yazan yıllık kira bedeli üzerinden vergi dairesine damga vergisi yatırılmasını istemektedir. Bu hususa da müvekkillerimizin dikkatini çekmek isteriz.
Söz konusu icra takibiyle borçlu/kiracı için ödeme emri gönderilecek ve bu ödeme emrinde “7 gün içerisinde borç ödenmezse haciz yapılacağı ve 30 gün içerisinde tüm kira borcu fer’ileri ile birlikte kapatılmazsa kira sözleşmesinin fesholunmuş sayılacağı ve kiralananın tahliye olunacağı” ihtar edilecektir. Buradaki 7 günlük süre ilamsız icra takiplerindeki genel haciz süresidir. Ancak 30 günlük süre İcra İflas Kanunu’ndan kaynaklanmaz. Bu süre 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 315:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Burada borçlu/kiracı ödemediği kira bedelinin tamamını otuz (30) gün içerisinde ödemeli ya da 7 gün içerisinde söz konusu icra takibine itiraz etmelidir. İtirazı sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığı ya da iddia olunan kira borçlarını ödediği gerekçesiyle yapabilir. Kiracı itiraz etmediği ve tüm borcu da ödemediği takdirde temerrüt nedeniyle kira sözleşmesi bitecektir. Tabi bu otuz (30) günlük süre yukarıda belirtmiş olduğumuz üzere konut ve çatılı iş yerleri için geçerlidir. Bunların haricindeki kiraya verilenler için süre 10 gündür.
Yapılan icra takibi sonrası borca itiraz edilmiş ancak imzaya itirazda bulunulmamışsa; artık elimizde İİK 68. Maddede yer alan imzası ikrar edilmemiş bir belge vardır. Borçlu/kiracı, borcu/kirayı ödediğine dair evrak sunamazsa itiraz açılacak dava sonrası kaldırılacaktır. Uygulamada pek çok kişi hataya düşmekte, elinde imzası inkar edilmemiş yazılı kira sözleşmesi bulunmasına rağmen çok daha kısa ve kolay olan itirazın kaldırılması yoluna başvurmak yerine; daha uzun ve masraflı olan itirazın iptali davası yoluna başvurmaktadır. Bu sebeple alanında uzman iyi bir avukata başvurmanız önem taşımaktadır.
Yukarıda anlatmış olduğumuz üzere borçlu/kiracı söz konusu borcu ödemediği ve taşınmazı da 30 gün içerisinde tahliye etmediği takdirde artık sıradaki adım tahliye davası açmaktır. Söz konusu davada kira borcunun ödenip ödenmediği, icra takibinin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı incelenecek borçlu kiracı herhangi bir ödeme belgesi sunmadığı takdirde taşınmazın tahliyesine karar verilecektir. Burada önemli olan husus borçlunun 30 gün sonrasında dava aşamasında kira borcunu ödemesinin bir önemi olmamasıdır. Ödenmesi gereken borç 30 günlük süre içerisinde ödenmelidir. 30 günlük süre sonrası ödeme yapılsa dahi mülk sahibinin taşınmazın tahliyesini isteme hakkı devam etmektedir.
Mahkemece yapılacak inceleme sonrası, tarafımızca da yapıldığı üzere, herhangi bir eksiklik bulunmadığı takdirde ilk duruşmada tahliye kararı alınmakta; sonrasında yasal bekleme süresi olan kararın tefhim ya da tebliğinin üzerinden 10 gün geçmesi sonrası söz konusu taşınmaz tahliye edilmektedir.
2-) Sözleşme Süresinin Dolması Sebebiyle Tahliye
Bir diğer deyişle kira süresi sona eren kiracının tahliyesi.
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurmak için kira bedelinin ödenmemesinden farklı olarak alacaklı kiraya verenin elinde muhakkak yazılı bir kira sözleşmesinin veya tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir. Eğer taraflar arasında yazılı bir sözleşme yoksa; sözlü bir anlaşma ile kiraya verilen taşınmazın bu şekilde tahliyesi mümkün olamayacaktır. Sözleşme süresinin bittiği gerekçesiyle kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için önemli olan; kiraya verenin elinde, kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte ve geçerli bir şekilde kira süresinin sonunda kiralananın tahliye edileceğine dair kiracı tarafından imzalanmış yazılı bir tahliye taahhüdü bulunması gerektiğidir. Aslında yazılı kira sözleşmesinden daha önemli olan yazılı bir tahliye taahhüdünün varlığıdır. Tahliye taahhüdü bulunması durumunda hiç mahkeme yoluyla uğraşmadan doğrudan icra dairesi yoluyla kısa sürede tahliyeyi sağlamakta mümkündür. Kiraya veren kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa elindeki tahliye taahhüdüne de dayanarak sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için takip başlatmalıdır. (İİK 272/1; TBK 352.m).
Türk Borçlar Kanunu Madde 352/1
''Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.''
Tahliye taahhüdüyle icra takibi başlatılması durumunda kiracıya 15 gün süre verilecek; bu sürenin bitimiyle de tahliye işlemi gerçekleştirilebilecektir.
Kira sözleşmesinin süresinin dolmasıyla sözleşmenin sona erdirilmesi konusunda Borçlar Kanunu Madde 347 belirleyici yol göstermektedir:
Türk Borçlar Kanunu Madde 347
''Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.''
3-) İHTİYAÇ NEDENİYLE TAŞINMAZIN TAHLİYESİ
Taşınmazını kiraya veren mülk sahibi, kiraya vermesinin ardından söz konusu taşınmaza ihtiyaç duyabilir. Bu ihtiyaç yalnızca kendisi için olmayıp aynı zamanda kanunun belirtmiş olduğu yakınları için de olabilir. Bu yakınların kimler olabileceği Türk Borçlar Kanunu Madde 350'de belirtilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 350
''Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.''
Madde metninde belirtildiği üzere kiraya veren yalnızca kendi ihtiyacı için değil aynı zamanda eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı bulunması durumunda da taşınmaz tahliye ettirebilir. Tabi yine madde metninde belirtilen fesih ihbar sürelerine uyulması ve süresi içerisinde ilgili davanın açılması şarttır.
Fesih dönemlerini ve bildirim dönemlerini iyi belirlemek gerekir. Fesih dönemi ve fesih bildirim süresi belirlendikten sonra 1 ay içinde tahliye davası açılabilecektir. 6098 sayılı Borçlar Kanunu uyarınca, fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin bitim tarihi değil, başlangıç tarihi esas alınacaktır. Sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren 6 aylık dönemler kira dönemi olarak esas alınacaktır. Sözleşmenin başlangıcından itibaren 6 aylık kira dönemi sonunda kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için bu tarihten en az 3 ay öncesinde kiracıya fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir. Örneğin 01.10.2017 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinde, 6 aylık dönem sonunda yani 30.03.2018 tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilmesi için 30.03.2018 tarihinden en az 3 ay kadar önce, yani 01.01.2018 tarihine kadar kiracıya bildirimde bulunulması gerekmektedir.
Burada önemli olan taşınmazın gerçekten bir ihtiyaca dayalı olarak tahliyesinin istenmesi yani ihtiyaç konusunun samimi, zorunlu ve gerçek olması gerektiğidir.
Örneğin sırf başka bir kiracıya kiralama amacıyla bunun yapılması durumunda tahliye edilen kiracı öncelikle kiralama hakkının kendisinde bulunduğunu 3 yıl boyunca ileri sürebilecektir. Bu durumda bu 3 yıllık süre zarfında yeniden kiralama yapmadan önce bu durum eski kiracıya ihtar edilmelidir. Aksi takdirde eski kiracı bu konuda haklarını kullanmak için yasal yollara başvurabilir.
Taşınmazı yeni satan malik de ihtiyaç sebebiyle taşınmazın içerisinde bulunan kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu durumda da nasıl hareket edileceği Borçlar Kanunu'muzda ayrıca belirtilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 351
''Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.''
Söz konusu bu yazımızda uygulamada en çok karşılaşılan kira ilişkilerinden kaynaklı problemleri ve tahliye sebeplerini açıklamaya çalıştık. Yukarıda izah etmiş olduğumuz hususlar görüldüğü üzere son derece hassas ve belli şekil şartlarına sahip olan hususlar olması sebebiyle avukatınız vasıtasıyla bu işlemleri takip etmeniz hem işlemlerinizi kolaylaştıracak hem de davanızın reddedilmesinin önüne geçilmiş olacaktır.
Kira Hukukuyla Alakalı Hizmetlerimiz
- - Kira Sözleşmelerinin Hazırlanması
- - Tahliye Taahhüdü Hazırlanması
- - Kira Tespit Davalarının Açılması Ve Takibi
- - Ödenmeyen Kiralar Nedeniyle Tahliye Davası Açılması
- - İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılması
- - Ödenmeyen Borçların Tahsili
- - Ödenmeyen Kira Borçları Nedeniyle İcra Takibi
- - Yeniden İmar Sebebiyle Tahliye Davası Açılması
- - Kiranın Uyarlanması Davaları
İzmir, Ödemiş, Tire, Bayındır, Kiraz, Torbalı ve çevre il ve ilçelerde avukatlık çalışmalarına devam eden hukuk büromuza; kira hukuku ve diğer hukuki problemleriniz konusunda yardımcı olabilmemiz için bizzat başvurabilir ya da 05061257991 numaralı telefonumuzdan tarafımızla iletişim sağlayabilirsiniz.
Ödemiş| Avukat Sait Veli Ekici
